Kiracının uzun süredir çok düşük kira bedeliyle taşınmazı kullanması ev sahibi açısından ciddi ekonomik kayıplara yol açar. Piyasa koşullarının hızla değiştiği dönemlerde kira bedelinin güncel enflayon ve emsal kiralara göre uyarlanmaması kira gelirinizin gerçek değerini kaybetmesine neden olur. Bu durum yalnızca maddi kayıpla sınırlı kalmaz, taşınmazın yatırım niteliğini uzun vadeli planlamanızı ve sözleşmenin sürdürülebilirliğini etkiler. Bu nedenle düşük kira bedeliyle devam eden bir sözleşmeyi hem mevzuata hem de piasa gerçeklerine uygun hale getirmek ev sahibi için önemlidir ve doğru bir yol haritası gerektirir.
Mevzuat Düşük Kira Bedelinin Artırılması Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu kira bedelinin yenilenen dönemlerde yeniden belirlenmesine izin verir. TBK madde 343 kira bedelinin değiştirilebileceğini açıkça ortaya koyar. Ancak bu değişiklik üst sınırı TBK madde 344'te belirtilen artış oranını geçemez.
Yasal artış oranı TÜFE on iki aylık ortalama ile sınırlıdır. TBK madde 344’e göre kira artışı bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Bu oran düşük kira bedeline sahip kiracılar için de geçerlidir ve sözleşmenin yenilendiği her dönemde ev sahibinin yasal artış talep etme hakkı vardır.
Düşük kira bedeli anlaşmazlık yaratıyorsa ev sahibi kira bedelinin tespiti davası açabilir. Eğer kira bedeli bulunduğu bölgenin emsal kira değerlerine göre belirgin biçimde düşükse ev sahibi mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme, taşınmazın fiziksel durumu bulunduğu semtin kira düzeyi piyasa koşulları ve TÜFE verileri doğrultusunda adil bir kira tespiti yapar. Bu bedel hem kiracı hem de ev sahibi için bağlayıcı olur.
Düşük Kira Bedelinin Yükseltilmesi İçin Sadece Adli Başvuru Yeterli Mi?
Düşük kira bedelinin yükseltilmesi için yalnızca dava açmak çoğu zaman tek başına yeterli değildir çünkü dava öncesi hazırlıkların doğru yapılması gerekir. Mevzuata uygun artış oranının belirlenmesi, kiracıya yapılacak bildirimlerin usulüne uygun hazırlanması kiracının eski bedel üzerinden ödeme yapıp yapmadığının tespiti emsal kira araştırmalarının doğru yapılması ve sürecin zamanında başlatılması kritik unsurlardır. Bu unsurlar doğru yönetilmezse mahkeme kararı gecikebilir ya da beklenen düzeyde bir kira artışı sağlanamayabilir. Bu nedenle sürecin profesyonel şekilde planlanması ev sahibini daha güçlü bir konuma getirir.
Düşük Kira Bedeli Sorununu Nasıl Çözebiliriz?
İlk olarak mevcut kira bedeli ile bölgedeki emsal kira değerleri arasındaki fark değerlendirilir. Bu fark yüksekse yasal artış oranı doğrultusunda kira bedelinin güncellenmesi için kiracıya yazılı bildirim gönderilmesi gerekir. Bildirim hem yasal artış hakkını hem de yeni kira döneminin hangi bedelle başlayacağını net şekilde içermelidir.
Kiracı buna rağmen düşük kira ödemeye devam ediyorsa kira farklarının tahsili için hukuki işlem başlatılabilir. Ardından kira bedelinin tespiti davası açılarak taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtan yeni kira bedeli mahkeme tarafından belirlenir. Bu yeni bedel dönemin baından itibaren geçerli sayılacağı için geçmiş döneme ilişkin kira farklarının talep edilmesi de mümkün olur.
Bu süreçte yapılacak işlemler, yasal artış oranının hesaplanması kiracıya yapılacak bildirimlerin hazırlanması kira farkı takibi emsal kira analizi ve tespit davasının eksiksiz yürütülmesi gibi adımları içerir. Tüm bu adımların doğru ve zamanında yapılması ev sahibinin düşük kira kaybını sonlandırmasını ve taşınmazın gerçek değerine uygun gelir elde etmesini sağlar.
