Kiracıların taşınmazı yalnızca kira sözleşmesine uygun şekilde kullanması gerekir. Buna rağmen evde yasa dışı faaliyet yürütüldüğüne dair bir şüphe oluştuğunda durum yalnızca sözleşmeye aykırılık değil aynı zamanda ceza hukuku kapsamına giren bir konu haline gelir. Örneğin uyuşturucu üretimi veya satışı, yasa dışı bahis faaliyeti izinsiz depo veya atölye oluşturulması hırsızlık ürünlerinin saklanması gibi durumlar hem apartman düzenini bozar hem de ev sahibinin ciddi hukuki risklerle karşılaşmasına yol açabilir. Ev sahibi bu tür bir şüpheyi önemsemeli ve doğru adımlarla ilerlemelidir çünkü yanlış atılan bir adım tahliye sürecini zayıflatabilir veya ev sahibini haksız duruma düşürebilir.
Mevzuat Kiracının Kiralananı Yasa Dışı Faaliyet İçin Kullanması Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracının kiralananı özenle ve sözleşmeye uygun biçimde kullanmak zorunda olduğunu düzenler. Madde metni şöyledir:
TBK Madde 316:
“Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür. Kiracının bu borca aykırı davranması durumunda kiraya veren kiracıya uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre sonunda aykırılık giderilmemişse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.”
Yasa dışı faaliyet sözleşmeye aykırılığın en ağır türlerinden biri olarak değerlendirilir. Ancak burada önemli bir ayrım vardır: Suç niteliği taşıyan faaliyetlerde kiracıya süre vermek her zaman zorunlu değildir. Çünkü yasa dışı bir kullanımı “düzeltme” imkanı bulunmaz. Bu tür durumlarda ev sahibinin doğrudan fesih (sözleşmenin sona erdirilmesi) ve tahliye (kiracının taşınmazdan çıkarılması) talebinde bulunması mümkündür.
Ayrıca Türk Ceza Kanunu ve ilgili düzenlemeler gereği, yasa dışı faaliyet yürütülen taşınmazlarda malik (ev sahibi) faaliyetten haberdar olduğu halde önlem almazsa hukuki risklerle karşılaşabilir. Bu nedenle şüphe durumunda bile süreci ciddiyetle yönetmek gerekir.
Kiracıya Yazılı Bildirim Yapmak Yeterli mi?
Yasa dışı faaliyetin varlığı kesinleşmişse kiracıya ihtar çekmek tek başına yeterli değildir çünkü suç niteliğindeki bir kullanımın devam etmesine izin verilmesi ev sahibini de risk altına sokabilir. Ancak yalnızca şüphe vara ev sahibi sözleşmeye aykırı kullanım ihtimaline dayanarak yazılı ihtar gönderebilir. Bu ihtarda taşınmazın sözleşmeye aykırı faaliyetlerde kullanıldığına dair duyum veya gözlemlerin olduğu belirtilir ve kiracıdan açıklama talep edilir.
Ev sahibinin burada dikkat etmesi gereken çok önemli bir husus vardır: Ev sahibinin eve rızasız şekilde girerek içeride delil toplamaya çalışması hukuka aykırıdır ve kiracının özel alanıa müdahale anlamına gelir. Bu adım tahliye davasını zayıflatabilir. Bu nedenle tüm tespitler apartman yönetimi tutanakları komşu şikayetleri veya resmi kurumların incelemeleri gibi dış verilerle yapılmalıdır.
Yasa Dışı Faaliyet Şüphesi Devam Ediyorsa Tahliye Süreci Nasıl İlerler?
Şüphe güçlendiğinde veya faaliyet somutlaşmaya başladığında ev sahibi hem hukuki hem idari süreci aynı anda yürütmelidir. İlk olarak TBK 316 kapsamında tahliye davası açılabilir. Mahkeme, yasa dışı faaliyetin gerçekten yapılıp yapılmadığını değerlendirirken çoğu zaman kolluk kuvvetlerinin tutanaklarından apartman yönetiminin raporlarından komşu ifadelerinden ve diğer delillerden yararlanır.
Eğer polis veya savcılık bir işlem yaptıysa ve taşınmazda yasadışı faaliyete ilişkin bulgu tespit ettiyse bu durum tahliye davasında güçlü bir delildir. Bazı durumlarda kiracının apartman içinde şüpheli kişi trafiği oluşturması, tuhaf koku ve dumanlar sürekli gelen–giden kalabalık gruplar gibi unsurlar bile mahkemede önemli değerlendirme unsurları olabilir.
Ev sahibinin şu noktaya özellikle dikkat etmesi gerekir: Yasa dışı faaliyetler genellikle gizli yürütüldüğünden mahkemede delil zayıfsa süreç yavaş ilerleyebilir. Bu nedenle tespit adımlarının doğru planlanması önemlidir.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
Yasa dışı faaliyet ihtimali diğer kira uyuşmazlıklarına göre çok daha hassas bir süreçtir ve hem kira hukuku hem ceza hukuku boyutuna sahiptir. Bu nedenle yaplacak işlemlerin doğru sırayla ilerlemesi gerekir. Yazılı bildirimin hazırlanması, delillerin toplanması apartman yönetimiyle koordinasyon kurulması gerektiğinde kolluk birimleri ile süreç uyumunun sağlanması ve TBK 316’ya dayanarak tahliye davasının açılması gibi tüm adımları sizin adınıza takip ediyoruz. Böylece hem taşınmazın amacı dışı kullanımının sonlandırılması hem de sizin hukuki riskten uzak kalmanız sağlanır.
