Kiracının taşınmaza ciddi zarar vermesi ev sahibinin en ağır zarar risklerinden biridir. Örneğin duvarların kırılması, kapıların sökülmesi tesisatın yanlış kullanım nedeniyle bozulması pencerelerin veya zeminin tahrip edilmesi gibi durumlar yalnızca “özensiz kullanım” değil doğrudan maddi hasar anlamına gelir. Bu tür tahribatlar taşınmazın değerini düşürür yüksek maliyetli tadilatlara yol açar ve kiracının kusurlu davranışı nedeniyle ev sahibi önemli bir zararla karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle hem tahliye hem de zarar tazmini gündeme gelir.
Mevzuat Kiracının Taşınmaza Zarar Vermesi Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü bulunduğunu ve bu ykümlülüğün ihlalinin tahliyeye yol açabileceğini düzenler. Madde metni şöyledir:
TBK Madde 316:
“Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür. Kiracının bu borca aykırı davranması durumunda kiraya veren kiracıya uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre sonunda aykırılık giderilmemişse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.”
Taşınmaza verilen ciddi zararlar bu madde kapsamında en ağır aykırılık türlerinden biridir. Ayrıca kiracının verdiği zarardan doğan tazminat sorumluluğu TBK 112 ve devamı maddelere göre ayrıca değerlendirilir.
Kira sözleşmesi sonunda taşınmazı teslim etmekle yükümlü olan kiracı “olağan kullanımdan doğan yıpranma” dışındaki tüm hasarlardan sorumludur. Duvar kırılması, tesisatın bozulması kapıların zarar görmesi gibi unsurlar olağan yıpranma kapsamında değildir.
Kiracı Uyarıya Rağmen Hasarı Gidermiyorsa Ne Yapılır?
Ev sahibinin ilk yapması gereken kiracıya yazılı bir ihtar göndererek hasarın giderilmesi için süre vermektir. Bu ihtarın noter aracılığıyla yapılması gerekir. Çünkü kiracı çoğu zaman sözlü uyarıları inkar edebilir.
Bu aşamada hasarın belgelenmesi önemlidir. Fotoğraflar, video kayıtları apartman yönetimi veya komşuların tutanakları teknik servis raporları ya da keşif tespitleri ileride açılacak davanın temel delillerini oluşturur. Kiracı verilen süre içinde hasarı gidermiyorsa tahliye gündeme gelir.
Hasar Devam Ediyorsa Tahliye Süreci Nasıl İlerler?
Kiracı ihtar sonrası hasarı gidermiyorsa TBK 316’ya dayanarak tahliye davası açılabilir. Mahkeme taşınmazdaki tahribatın ağırlığını ve kiracının kusurunu deliller üzerinden değerlendirir. Örneğin duvarların bilinçli olarak yıkılması, parke veya kapıların zarar görmesi tesisatın yanlış kullanım nedeniyle bozulması gibi durumlar açık tahribat niteliğindedir.
Bazı kiracılar savunma olarak “ev zaten eskiydi” veya “hasarı ben vermedim” şeklide ifadeler kullanabilir. Ancak hasarın kiracının kullanım sürecinde oluştuğu ve olağan yıpranmayı aştığı ispatlandığında tahliye talebi güçlenir. Kiracının taşınmaza zarar vermesi yalnızca tahliye değil aynı zamanda zarar tazmini davasının da konusudur.
Ev sahibinin dikkat etmesi gereken bir diğer nokta hasarın acil müdahale gerektirdiği durumlarda apartman veya bina güvenliğinin tehlikeye girmesidir. Örneğin su tesisatının kırılması sonucu alt komşunun zarar görmesi gibi durumlarda hem kira hukuku hem de komşuluk hukuku devreye girer ve ev sahibinin sorumluluğu artabilir. Bu nedenle sürecin hızlı ilerlemesi önemlidir.
Kiracının Verdiği Zararın Tazmini İçin Nasıl Bir Yol İzlenir?
Tahliye sürecinden bağımsız olarak kiracının verdiği maddi zararın karşılanması için tazminat talep edilebilir. Bu talepler tadilat faturaları ekspertiz raporları veya teknik servis kayıtları ile desteklenir. Kiracının temerrüt (borcun süresinde yerine getirilmemesi) halinde ev sahibinin hem zarar hem de yoksun kalınan kira bedeli gibi ek taleplri olabilir.
Kira sözleşmesinde depozito bulunması halinde depozito hasar bedelinden mahsup edilir ancak hasar depozitoyu aşarsa kiracıdan ayrıca talep edilir.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
Taşınmaza verilen ağır hasar hem tahliye hem de tazminat taleplerinin birlikte yürütülmesini gerektiren hassas bir süreçtir. İhtarın hazırlanması, hasarın delillendirilmesi teknik raporların alınması tahliye davasının açılması ve tazminat taleplerinin düzenlenmesi gibi tüm aşamaları sizin adınıza takip ediyoruz. Böylece taşınmazın daha fazla zarar görmesi engellenir ve uğradığınız maddi kayıpların giderilmesi sağlanır.
