Ev sahibinin taşınmazı kendisi veya ailesi için kullanma ihtiyacı doğduğunda kira sözleşmesinin devam etmesi pratikte büyük sorunlara neden olabilir. Örneğin başka bir şehirden dönmüş ve kendi evinizde oturmanız gerekiyorsa kiracının taşınmazı boşaltmaması hem kişisel planlarınızı hem de ekonomik koşullarınızı zorlar. Ancak bu durum “ihtiyacım var, çıkması gerekiyor” şeklinde basit bir beyana dayanarak çözülemez ihtiyaç sebebiyle tahliye sıkı kurallara bağlıdır. Yanlış adım atılırsa ev sahibi haklı olduğu halde haksız duruma düşebilir. Bu nedenle mevzuatın tam olarak ne dediğinin bilinmesi gerekir.
Mevzuat Ev Sahibinin Kendi İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Talebi Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ev sahibinin konutu kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacı doğduğunda tahliye talep edebileceğini düzenler. Kanun metni şöyledir:
TBK Madde 350:
“Kiraya veren, kendisi eşi altsoyu üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.”
Bu hükme göre tahliye talebi gerçekten var olan bir kullanım ihtiyacına dayanmalıdır. Örneğin ev sahibinin kendisinin oturmak için taşınma zorunluluğu vrsa bu gerçek bir ihtiyaç olarak kabul edilir. Ancak kullanım ihtiyacı göstermelikse tahliye davası reddedilebilir.
Kira sözleşmesinin sonunda açılacak bu davanın doğru zamanda açılması gerekir. TBK 353’e göre ihtar sürelerinin ve dava açma takvimlerinin doğru hesaplanması gerekir, yanlış tarih davanın reddine yol açabilir. Bu ayrıntı birçok ev sahibinin gözünden kaçar.
Ev Sahibi İhtiyacı Gerçek Olduğu Halde Kiracı Çıkmıyorsa Ne Yapılır?
Ev sahibinin ilk adımı kiracıya yazılı bildirimde bulunmaktır. Bu bildirim noter yoluyla veya ispatlanabilir bir yolla yapılmazsa tahliye talebi zayıflar. Yazılı bildirimin içeriğinde taşınmazın hangi sebeple boşaltılması gerektiğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Bildirimin yalnızca sözlü yapılması mahkemede dikkate alınmaz ve süreç baştan hatalı hale gelir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Süreci Nasıl İlerler?
Bildirime rağmen kiracı taşınmazı boşaltmıyorsa TBK 350 kapsamında tahliye davası açılır. Mahkeme ev sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirir. Örneğin ev sahibi halen başka bir taşınmazda düşük bedelle oturuyorsa ve bu taşınmaz kullanılabilir durumdaysa mahkeme “kullanılabilir başka konut var” gerekçesiyle davayı reddedebilir. Ev sahibinin bu noktayı göz ardı etmesi kendi talebinin aleyhine sonuçlanmasına yol açabilir.
Benzer şekilde ev sahibi tahliye davası açar ve ihtiyaç sebebiyle taşınmazı geri alır ancak kısa süre sonra evi başkasına kiraya verirse kiracı “ihtiyaç gerçek değildi” iddiasıyla tazminat talep edebilir. Bu durum TBK 355’te yer alan yeniden kiralama yasağı ile ilgilidir. Madde şöyledir:
TBK Madde 355:
“Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle açılan dava sonunda kiralananı geri almışsa üç yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
Bu hüküm nedeniyle ev sahibinin tahliye sonrası taşımazı nasıl kullanacağı da önem taşır. Pek çok ev sahibi bu maddeyi bilmediği iin farkında olmadan hukuki sorumluluk altına girer.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede yapılan bir başka hata davanın yanlış zamanda açılmasıdır. Tahliye davaları çoğunlukla kira döneminin bitiminden itibaren bir aylık süre içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa tahliye talebi reddedilebilir ve ev sahibi bir yıl daha beklemek zorunda kalabilir.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
İhtiyaç nedeniyle tahliye Borçlar Kanunu’nun 350–355. maddelerine dayanan ayrıntılı bir süreçtir. Sözleşme dönemi, bildirim zamanı dava açma süresi ihtiyacın ispatı yeniden kiralamaya ilişkin sınırlamalar ve kiracının olası itirazları ev sahibinin talebinin sonucunu belirler. Bu nedenle hangi tarihte hangi adımın atılacağını planlıyor, bildirimleri hazırlıyor ihtiyacı destekleyecek belgeleri dosyaya ekliyor ve gerekli yasal başvuruları sizin adınıza yürütüyoruz. Böylece hem yanlış adımların yol açacağı süre kaybı engellenir hem de ihtiyacınız doğrultusunda taşınmazı kullanımınıza almanız sağlanır.
