Kiracının kira bedelini tamamen ödememesi kira ilişkisinin en ağır ihlallerinden biridir. Bu durum yalnızca düzenli gelir akışını kesmez aynı zamanda sözleşmenin devam edip etmeyeceği konusunda ciddi bir soru işareti yaratır. Örneğin kira bedeli 20.000 TL olan bir taşınmazda kiracının iki ay boyunca hiçbir ödeme yapmaması toplam 40.000 TL’lik açık oluşturur ve bu tutar giderek büyür. Bu nedenle kira ödemesinin hiç yapılmaması derhal müdahale edilmesi gereken bir duumdur ve yasal süreçlerin doğru sırayla yürütülmesi gerekir.
Mevzuat Kiranın Hiç Ödenmemesi Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu kiracının kira borcunu tam ve zamanında ödemekle yükümlü olduğunu açıkça düzenler. Bu yükümlülük özellikle TBK madde 315 üzerinden uygulanır. Kanun metni aşağıdaki şekildedir:
TBK Madde 315 (Muaccel Olmayan Borçlarda Temerrüt):
“Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra kira bedelini muaccel (ödenme zamanı gelmiş artık borç haline dönüşmüş) olunca ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu muaccel olduğu hade ifa etmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak uygun bir süre vererek bu sürede de ifa etmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”
Bu maddeye göre kira ödeme günü gediğinde kiracı borçlu hale gelir. Örneğin kira her ayın 1’inde muaccel oluyorsa ve kiracı hiç ödeme yapmıyorsa borç gün gün birikir ve kiracı temerrüde düşmüş sayılır.
Kiranın hiç ödenmemesi tahliye sürecinin başlatılmasına imkan verir. Ev sahibi kiracıya yazılı ihtar gönderip “ödeme yapması için süre” tanır. Bu süre dolduktan sonra hala ödeme yapılmamışsa sözleşmenin feshi ve tahliye talep edilebilir.
Kiranın Hiç Ödenmediği Durumda Doğrudan Dava Açmak Yeterli Olur Mu?
Dava açmak mümkündür ancak dava öncesinde yapılması gereken kritik adımlar vardır. Kiracıya gönderilecek yazılı ihtar bu tür davaların en önemli temelidir. Örneğin bir ihtar gönderilmeden açılan tahliye davası çoğu zaman usulden reddedilir.
Ev sahibinin önce kira borcunun hangi aylara ait olduğunu tespit etmesi ve eksiksiz şekilde kayıt altına alması gerekir. Örneğin kiracı Ocak Şubat ve Mart aylarında hiç ödeme yapmadıysa toplam borç 60.000 TL olarak belirlenir. Bu bilgi hem ihtarda hem de dava dosyasında yer almalıdır.
Ayrıca “iki haklı ihtar” şartı da bazı durumlarda devreye girer. Bir kira yılı içinde iki kez ödeme yapılmaması nedeniyle gönderilen iki ayrı ihtar kira yılı sonunda tahliye talep edilebilmesine imkan tanır. Ancak kiranın hiç ödenmediği durumda genellikle tek ihtar sonrasında fesih ve tahliye yolu açılır.
Kiranın Hiç Ödenmemesi Sorununu Nasıl Çözebiliriz?
İlk adım kira borcunun kesin şekilde tespit edilmesidir. Örneğin:
• Ocak: 20.000 TL
• Şubat: 20.000 TL
• Mart: 20.000 TL
Toplam borç: 60.000 TL
Bu tablo çıkarıldıktan sonra kiracıya yazılı ihtar gönderilir. Bu ihtarda borcun hangi aylara ait olduğu toplam tutar ve ödeme için verilecek süre açık şekilde yer alır. Bu süre sonunda hala ödeme yoksa kira borcu için icra takibi başlatılabilir.
İcra takibine rağmen ödeme yapılmıyorsa tahliye talep edilebilir. Tahliye davasında kira borcu ve gönderilen ihtar en önemli delillerdir. Kiracının hiç ödeme yapmadığı durumlarda tahliye süreci genellikle daha hızlı ilerler çünkü ihlal çok ağırdır.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
Kiranın hiç ödenmemesi gibi ağır ihlallerde doğru adımları zamanında atmak sürecin hızlı sonuçlanmasını sağlar. Bu nedenle kira borcunun tespiti, ihtarnamenin hazırlanması ve gönderilmesi icra takibinin başlatılması tahliye şartlarının oluşup oluşmadığının incelenmesi ve gerekirse davanın açılması gibi tüm aşamaları ev sahibi adına üstleniyoruz. Böylece hem birikmiş kira borçlarının takibi sağlanır hem de taşınmazın gereksiz şekilde kullanılmasının önüne geçilir. Sürecin tamamı ev sahibinin haklarını koruyacak şekilde adım adım ilerler.
