Konut olarak kiralanan bir taşınmazın kiracı tarafından ticari faaliyet için kullanılması kira sözleşmesinin niteliğini temelden değiştirir. Örneğin kiracı evin içinde ürün satışı yapıyor, depolama alanı oluşturuyor müşteri kabul ediyor veya ev adresini resmi işletme adresi olarak kullanıyorsa bu davranış hem kira sözleşmesine aykırıdır hem de apartman düzenini bozabilir. Ayrıca ruhsat gerektiren bir ticari faaliyetin konut içinde yürütülmesi idari yaptırımlara ve sorumluluğun bir kısmının ev sahibine yüklenmesine neden olabilir. Bu nedenle ticari kullanım tahliye sürecini doğrudan etkileyen ciddi bir aykırılık türüdür.
Mevzuat Kiralananın Ticari Faaliyet İçin Kullanılması Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak zorunda olduğunu açıkça belirtir. Madde metni şöyledir:
TBK Madde 316:
“Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür. Kiracının bu borca aykırı davranması durumunda kiraya veren kiracıya uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre sonnda aykırılık giderilmemişse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.”
Bu hükme göre konut olarak kiralanan taşınmazın ticari faaliyete dönüştürülmesi açık bir sözleşme ihlalidir. Kiracı evde herhangi bir ticari işlem yapmadan yalnızca "evden çalışma" şeklinde bireysel faaliyet yürütüyorsa bu durum her zaman ticari kullanım sayılmasa da, müşteri kabulü ürün depolama işletme tabelası veya ilanlarda adresin işletme olarak kullanılması gibi unsurlar bu kullanımın ticari faaliyet olduğunu gösterir.
Ayrıca ticari bir faaliyetin yürütülmesi için bazı ruhsatların ve bildirimlerin yapılması gerekir. Kiracı bunları yerine getirmediğinde idari para cezaları uygulanabilir ve taşınmazın sahibi de hukuken sorumlulukla karşılaşabilir.
Kiracı Ticari Kullanımı Sürdürüyorsa Ne Yapılır?
Ev sahibinin ilk adımı kiracıya yazılı bir ihtar göndererek ticari faaliyetin sona erdirilmesini talep etmektir. Bu ihtarın noter aracılığıyla veya ispatlanabilir bir yöntemle yapılması gerekir. Aksi halde kiracı “bana bildirim yapılmadı” diyebilir ve süreç uzar.
İhtar Sonrası Ticari Faaliyet Devam Ederse Süreç Nasıl İlerler?
Kiracı verilen süre içinde ticari faaliyeti sonlandırmazsa TBK 316 kapsamında fesih ve tahliye davası açılabilir. Mahkeme faaliyetin gerçekten ticari nitelik taşıyıp taşımadığını somut verilere göre değerlendirir. Bu noktada ev sahibinin elindeki belgeler önem kazanır. Örneğin apartman yönetimi tutanakları, fotoğraflar müşteri giriş–çıkışlarına ilişkin kayıtlar vea ürün satış ilanları ticari kullanımın varlığını kanıtlayabilir.
Somut durumun doğru tespiti oldukça önemlidir. Eğer kiracı yalnızca bilgisayar başında freelance çalışıyorsa ve evde müşteri ağırlamıyor, ticari ürün stoklamıyor işletme tabelası kullanmıyorsa bu her zaman ticari kullanım sayılmayabilir. Ancak ev adresinin işyeri adresi yapılması, resmi belgelerde ev adresinin işletme merkezi olarak görülmesi evde üretim veya satış faaliyeti yürütülmesi gibi durumlarda ticari kullanım açık şekilde ortaya çıkar.
Bazı ev sahipleri kiracıyla anlaşmaya çalışırken önemli adımları atlamaktadır. Örneğin yazılı ihtar yapılmadan doğrudan tahliye davası açılırsa mahkeme davayı reddedebilir. Bu nedenle ihtar süresi ve yöntemi sürecin temel adımıdır.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
İzinsiz ticari kullanım kira sözleşmesine aykırılık teşkil ettiği için ev sahibinin tahliye talebi hukuken güçlüdür. Ancak sürecin doğru ilerlemesi için aykırılığın ispatlanması, ihtar süresinin doğru verilmesi delillerin toplanması ve TBK 316’ya dayanarak tahliye davasının uygun zamanda açılması gerekir. Bu aşamaların herhangi birinde yapılacak hata kiracının hukuki süreci uzatmasına neden olabilir. Bu nedenle tüm bildirimleri hazırlıyor delilleri topluyor ve tahliye sürecini ev sahibi adına eksiksiz yönetiyoruz. Böylece taşınmazın amacı dışında kullanılmasının önüne gçilir ve mülk üzerindeki kontrol yeniden sağlanır.
