Kentsel dönüşüm süreci binanın riskli yapı statüsüne alınmasıyla birlikte başlayabilir ve bu aşamadan sonra taşınmazın boşaltılması hem güvenlik hem de hukuki zorunluluk haline gelebilir. Ancak kiracının bu sürece rağmen evden ayrılmaması hem yapım sürecini geciktirr hem de binanın mevcut halinin risk oluşturması nedeniyle ciddi sorumluluk doğurabilir. Örneğin bina için “riskli yapı” raporu alınmışsa ve kiracı hala taşınmazda oturmayı sürdürüyorsa olası bir hasarda ev sahibi de hukuken sorumlu tutulabilir. Bu nedenle dönüşüm sürecinde tahliye diğer tahliye sebeplerinden farklı olarak sadece sözleşmesel bir konu değil aynı zamanda güvenlik temelli bir zorunluluktur.
Mevzuat Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kiracının Tahliyesi Hakkında Ne Diyor?
Kentsel dönüşüm sürecinin dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Bu kanun riskli yapı tespitinden sonra hem maliklere hem kiracılara yönelik tahliye yükümlülüklerini düzenler. Taşınmazın riskli yapı olarak belirlenmesi halinde tahliye zorunludur ve kiracı bu karara karşı çıkamaz. Ancak bu süreç TBK hükümlerinden tamamen bağımsız değildir. Kiracının kullanım hakkı TBK’ya göre devam ediyor gibi görünse de riskli yapı raporu bu hakkı sona erdiren özel bir düzenleme niteliğindedir.
Bunun yanında Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi de bu süreci destekleyen bir hüküm sağlar. Madde metni şöyledir:
TBK Madde 350:
“Kiraya veren, kiralananda kendisi eşi altsoyu üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle yahut kiralananı yeniden inşa ve imar amacıyla kullanma gereksinimi sebebiyle kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.”
Bir yapının yeniden inşası zorunlu hale geldiyse, yani kentsel dönüşüm kararı alınmışsa bu hüküm doğrudan uygulanabilir. Bu nedenle ev sahibi dönüşüm sürecine dayanarak TBK 350 kapsamında da thliye isteyebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus yeniden inşa sürecinin gerçek bir zorunluluğa dayanmasıdır. Riskli yapı raporu bu zorunluluğun en güçlü kanıtıdır.
Kiracı Riskli Yapı Bildirimine Rağmen Evden Ayrılmıyorsa Süreç Nasıl İşler?
Riskli yapı raporu alındığında malik veya yeni malik kiracıya yazılı tahliye bildirimi yapmak zorundadır. Bildirimin RAPORUN TEBLİĞİNDEN İTİBAREN 60 GÜNLÜK SÜRE tanıdığı bilinmelidir. Kiracı bu 60 gün içinde taşınmazı boşaltmazsa, mülk sahibi Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü aracılığıyla tahliye talep edebilir.
Birçok ev sahibinin düştüğü tuzak bildirimin yanlış yöntemle yapılmasıdır. Örneğin sadece telefonla veya mesajla yapılan bildirimler geçerli sayılmaz. Tebligatın resmi yollarla yapılması gerekir. Aksi halde süreç baştan yanlış yürütülmüş olur ve kiracı “bana bildirim yapılmadı” diyerek tahliyeyi geciktirebilir.
Riskli yapı bildirimi dışında TBK 350 hükümlerine dayanarak tahliye davası açmak da mümkündür. Burada “yeniden inşa ve imar amacı” açıkça kanunda yer alan bir tahliye sebebidir. Bu davanın doğru dönemde açılması önemlidir. TBK’ya göre yeniden inşa sebebine dayalı tahliye davaları kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa ev sahibi bir yıl daha beklemek zorunda kalabilir.
Ayrıca kentsel dönüşüm sürecinde önerilen kira yardımı, taşınma yardımı gibi haklar kiracının itirazlarını azaltabilir fakat bunlar kiracının tahliyeyi geciktirme hakkı vermez. Dönüşüm süreci başladığında taşınmazın boşaltılması zorunludur.
Kentsel Dönüşümde Tahliye Sürecinde Hangi Ayrıntılara Dikkat Edilmeli?
Riskli yapı tespit raporunun doğru düzenlenmesi tebligatların hem kiracıya hem diğer maliklere doğru gönderilmesi ve tahliye taleplerinin zamanında yapılması sürecin sağlıklı ilerlemesi için yaşamsal öneme sahiptir. Örneğin kiracıya gönderilen tebligat yanlış adrese giderse veya resmi bir yöntemle yapılmazsa kiracı bunu ileri sürerek süreci aylarca uzatabilir.
Bir diğer hassas nokta riskli yapı raporundan sonra taşınmazın ev sahibi tarafından farklı amaçla kullanılmaya başlanmasıdır. Eğer ev sahibi rapora rağmen yapıyı kullanmaya devam eder veya dönüşümü geciktirirse kiracı bu durumu kötü niyet iddiası için kullanabilir. Bu durum davanın seyrini etkileyebilir.
Dönüşüm sürecinde kiracının tahliye edilmesi yalnızca Borçlar Kanunu’na değil, 6306 sayılı Kanun’a da bağlıdır bu nedenle her iki düzenlemenin birlikte dikkate alınması gerekir.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
Kentsel dönüşüm sürecinde tahliye, standart tahiye süreçlerinden daha çok belge süre ve tebligat gerekirir. Risk raporunun işleme alınması, kiracıya doğru yöntemle bildirim yapılması 60 günlük tahliye süresinin takibi TBK 350 kapsamında dava açılması gerekip gerekmediğinin değerlendirilmesi ve belgelendirmenin uygun şekilde yapılması ev sahibinin lehine sonuç için gereklidir. Bu nedenle bütün bildirimi hazırlıyor, dönüşüm sürecinin resmi aşamalarını takip ediyor tahliye için gerekli hukuki başvuruları sizin adınıza yapıyoruz. Böylece binanın yeniden inşası sorunsuz şekilde başlayabilir ve sürecin kesintiye uğraması engellenir.
