Kiracının kira bedelini sürekli geç ödemesi ev sahibi açısından gelir düzenini bozan ve kira ilişkisinin güvenilirliğini zayıflatan önemli bir sorundur. Düzenli ödeme yapılmaması hem aylık planlamayı hem de taşınmazın değerine ilişkin beklentiyi olumsuz etkiler. Bu durum birkaç aylık bir gecikmenin ötesinde kiracının ödeme disiplininin bozulduğunu ve ileride daha büyük sorunlar yaşanabileceğini gösterir. Örneğin kira bedeli 18.000 TL olan bir konutta kiracı her ay ödemeyi 10–20 gün geciktiriyorsa bu hem ev sahibini maddi sıkıntıya sokar hem de sözleşmesel hakları ihlal eder. Bu nedenle geç ödeme alışkanlığı doğru adımlarla yönetilmesi gereken ciddi bir problemdir.
Mevzuat Sürekli Geç Ödeme Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu kiracının kira borcunu zamanında ödeme yükümlülüğünü açık bir şekilde düzenler. Geç ödeme durumunda uygulanacak hükümler özellikle TBK madde 315’te yer alır. Kanun metni aşağıdaki şekildedir:
TBK Madde 315 (Muaccel Olmayan Borçlarda Temerrüt):
“Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra kira bedelini muaccel olunca ödemekle yükülüdür. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu muaccel olduğu halde ifa etmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak uygun bir süre vererek bu sürede de ifa etmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”
Bu maddeye göre kiracı kira bedelini zamanında ödemek zorundadır. Eğer kiracı ödemeyi sürekli geciktiriyorsa bu durum “gecikmiş ifa”dır ve ev sahibine belirli hukuki haklar tanır. Örneğin kira bedeli her ayın 1’inde muaccel oluyorsa ve kiracı ödemeyi her ay 15’inde yapıyorsa kiracı temerrüde düşmüş olur.
İki haklı ihtar kuralı da devreye girebilir. Bir kira yılı içinde iki kez geç ödeme yapılması ve iki kez yazılı ihtar gönderilmesi tahliye davası açma hakkı doğurur. Örneğin Ocak ve Nisan ayında kiracı ödemeyi geciktirirse ve ev sahibi her iki ayda da ihtar gönderirse ev sahibi kira yılının sonunda tahliye talep edebilir.
Sürekli Geç Ödeme Yapan Kiracı İçin Sadece Dava Açmak Yeterli Mi?
Her ay geç ödeme yapan kiracı hakkında doğrudan dava açmak çoğu zaman etkili bir çözüm olmaz. Çünkü dava açmadan önce yapılması gereken önemli hukuki işlemler vardır. Ödemelerin ne kadar süre geciktiğinin kayıt altına alınması, yazılı ihtarnamelerin doğru tarihlerde gönderilmesi kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar oluşturulup oluşturulmadığının belirlenmesi gibi adımların eksiksiz yapılması gerekir.
Örneğin kiracı kira bedelini üç ay üst üste 10 gün geciktirdiyse, ama ev sahibi hiçbir ihtar göndermediyse tahliye davası açılsa bile mahkeme “haklı ihtar yok” gerekçesiyle davayı reddedebilir. Bu nedele davaya gitmeden önce süreç profesyonelce hazırlanmalıdır.
Geç Kira Ödemesi Sorununu Nasıl Çözebiliriz?
İlk olarak hangi aylarda ne kadar gecikme yaşandığı belirlenir. Örneğin kiracı Ocak ayında 12 gün, Şubat ayında 9 gün Nisan ayında 18 gün geciktirdiyse bu gecikmeler tek tek belgelenir. Ardından kiracıya yazılı ihtar gönderilerek kira bedelinin zamanında ödenmesi gerektiği ve gecikmenin devam etmesi halinde fesih veya tahliye süreçlerinin başlayacağı bildirilir.
Kiracı geç ödemeye devam ediyorsa iki haklı ihtar şartı oluşmuşsa tahliye davası açılabilir. Geç ödemeden kaynaklı kira alacakları için ayrıca icra takibi de yapılabilir. Örneğin kiracı 18.000 TL olan kirayı her ay geç ödediği için gecikme faizine tabi hale gelirse bu faiz tutarı kiracıdan talep edilebilir.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
Sürekli geç ödee, hukuken doğru yönetildiğinde ev sahibine güçlü haklar sağlar ancak süreçte tek bir usul hatası bile davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle tüm hukuki adımları ev sahibi adına profesyonel şekilde yürütüyoruz. Gecikmiş ödemelerin analiz edilmesi, yazılı ihtarname hazırlanması gerektiğinde kira alacağı için icra takibi yapılması iki haklı ihtarın oluşturulması ve tahliye davasının başlatılması gibi tüm işlemleri hatasız şekilde gerçekleştiriyoruz. Böylece hem kira gelirinizin düzeni korunur hem de kiracı ile olan sözleşme süreciniz yasal çerçevede güvenle yönetilmiş olur.
