Kiracının yasal çerçevede yapılan kira artışını kabul etmemesi ev sahibi olarak sizin kira gelirinizin enflasyon karşısında giderek değer kaybetmesine ve taşınmazın piyasa koşullarına uygun olmayan bir bedelle kiralanmaya devam etmesine yol açar. Bu durum uzun vadede gelir planlamanızı bozar yatırım geri dönüşünüzü düşürür ve sözleşmenin sürdürülebilirliğini zayıflatır. Yasal artışın uygulanmadığı her dönem ev sahibinin kaybı geri alınamaz hale gelir. Bu nedenle yasal kira artışına yönelik itirazlar dikkatle yönetilmeli ve sürecin başından itibaren doğru adımlar atılmalıdır.
Mevzuat Yasal Kira Artışı Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu yasal kira artışı yapılabileceğini açıkça kabul eder. TBK madde 343’e göre kira sözleşmesinde kira bedeli yenilenen dönemlerde yeniden belirlenebilir. Kira artışının hangi sınırlar içinde yapılacağı ise TBK madde 344’te düzenlenmiştir.
Mevzuata göre kira artışı TÜFE on iki aylık ortalama orannı geçemez. TBK 344’te “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” hükmü yer alır. Bu düzenleme ev sahibinin yasal sınır içinde yaptığı artışın geçeli olduğunu açıkça ortaya koyar.
Taraflar anlaşamazsa ev sahibi kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, taşınmazın fiziksel durumu bulunduğu bölgedeki emsal kiralar ve TÜFE verilerinden yararlanarak yeni kira bedelini belirler. Bu karar hem ev sahibi hem kiracı açısından bağlayıcıdır ve kiracının artışı reddetme imkanı kalmaz.
Yasal Kira Artışını Reddeden Kiracı İçin Sadece Adli Sürece Başvurmak Yeterli Mi?
Doğrudan dava açmak çoğu zaman tek başına çözüm sağlamaz çünkü dava öncesinde yerine getirilmesi gereken birçok hazırlık bulunur. Yasal artış oraının doğru hesaplanması, kiracıya uygun içerikte yazılı bildirimin gönderilmesi eski kira üzerinden ödeme yapılmaya devam edilip edilmediğinin tespiti emsal kira verilerinin toplanması ve hukuki sürecin zamanında başlatılması bu hazırlıkların en önemli parçalarıdır.
Bu süreçlerde yapılacak bir hata; davanın reddedilmesine artışın geç uygulanmasına ya da beklenenden daha düşük bir kira tespit edilmesine neden olabilir. Yalnızca dava açmak yerine süreci profesyonelce yönetmek ev sahibinin pozisyonunu güçlendirir ve daha hızlı sonuç alınmasını sağlar.
Yasal Kira Artışı Sorununu Nasıl Çözebiliriz?
İlk olarak artış talebinin gerçekten yasal sınırlara uygun olup olmadığı değerlendirilir. Artış oranı mevzuata uygunsa kiracıya yazılı bildirim gönderilir. Bu bildirim ileride doğabilecek hukuki süreçler için en önemli dayanak olduğu için içeriğinin ve gönderim yönteminin doğru olması gerekir.
Kiracı buna rağmen eski kira bedeli ile ödeme yapmaya devam ediyorsa kira farklarının tahsili için hukuki işlem başlatılabilir. Uzlaşma sağlanamazsa kira bedelinin tespiti davası açılarak taşınmazın gerçek piyasa koşullarını yansıtan yeni kira bedeli mahkemeden talep edilir. Mahkeme kararı yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olduğu için geriye dönük kira farklarının talep edilmesi de mümkün hale gelir.
Bu süreçte yasal artışın hesaplanması, kiracıya yapılacak bildirimlerin hazırlanması kira farklarının takibi emsal kira analizlerinin sunulması ve tespit davasının kusursuz biçimde yürütülmesi ev sahibinin haklarını korur ve gelir kaybını önler.
